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樓市轉(zhuǎn)向 自住需求支格戰(zhàn)羊城從價撐 成交分化價值競爭結(jié)構(gòu)
發(fā)布時間：2026-10-08 06:22:39 來源：kiss電子煙購買 6677599 作者：探索
2026年國慶黃金周，羊城國內(nèi)文旅市場熱度高漲，樓市市民集中出遊分流線下看房客流，從價成交給樓市假期營銷帶來不小壓力。格戰(zhàn)記者兵分多路走訪廣州多個在售樓盤看到，轉(zhuǎn)向自住支撐今年廣州房企摒棄過去靠大幅降價、價值競爭結(jié)構(gòu)噱頭活動衝業(yè)績的需求做法，轉(zhuǎn)向務(wù)實營銷，分化主打?qū)嵕俺尸F(xiàn)、羊城配套兌現(xiàn)、樓市交付口碑，從價成交對接真實自住置換需求。格戰(zhàn)市場沒有出現(xiàn)普漲普跌，轉(zhuǎn)向自住支撐核心板塊樓盤關(guān)注度較高，價值競爭結(jié)構(gòu)外圍板塊平穩(wěn)走量，需求成交結(jié)構(gòu)性分化成為黃金周市場的鮮明特征。
國慶前夕，廣州全市約10個全新首開項目合計推出近850套新房，疊加另外30多個推新、加推的主力項目，整體推貨節(jié)奏理性克製。保利、越秀、中海、珠實、華潤、城投等房企成為市場主力，多個樓盤在客流被出遊分流的情況下保持穩(wěn)定成交；力誠等本土企業(yè)則憑借“小而美”項目穩(wěn)紮穩(wěn)打，滿足剛需群體住房需求。
從推銷未來預(yù)期到展示現(xiàn)實品質(zhì)
國慶假期曆來是樓市營銷窗口期，但市民大規(guī)模外出，直接減少了本地看房客群。麵對這一情況，廣州眾多房企把重心放在實景體驗、配套落地、交付保障上，用產(chǎn)品本身對接剛需和置換買家。
從實地探盤來看，今年廣州新房供貨保持克製，沒有大規(guī)模集中開盤。核心城區(qū)改善項目重點打磨實景體驗，突出配套落地與品質(zhì)升級；外圍剛需樓盤保持穩(wěn)健定價，拒絕盲目跟風(fēng)降價，市場氛圍更趨理性。不少樓盤策劃現(xiàn)場活動聚攏人氣，留住到訪客戶。
在海珠中海大境項目，午後到黃昏接連上演英歌舞，夜晚中央園林上空上演打鐵花表演，熱鬧的現(xiàn)場吸引不少市民前來看房。“現(xiàn)在過來看房的客戶，不光關(guān)心房子是不是實景現(xiàn)房，還會反複打聽周邊配套、物業(yè)和交付口碑，需求升級倒逼我們把產(chǎn)品和服務(wù)做紮實。”項目現(xiàn)場工作人員告訴記者。
國慶假期，廣州各大板塊優(yōu)質(zhì)樓盤集中迎客。天河聚集保利玥璽灣、保利天曜、越秀閱璟臺等10餘個項目；海珠保利、越秀、中海多家房企樓盤同臺；荔灣借萬象城開業(yè)熱度促保利珠江天悅、誠匯新都·榕誠灣等近10個樓盤集中亮相；黃埔、番禺、白雲(yún)多個項目持續(xù)推新、加推；南沙、增城、花都的核心板塊也由國企、港企開發(fā)的項目支撐市場。
“市民出遊對到訪量的影響很實在，我們節(jié)前就做了預(yù)判，重點瞄準(zhǔn)剛需和改善置換客戶。”國慶假期前3天，保利、越秀、珠實等多個項目銷售人員向記者表達(dá)了類似觀點，今年“金九銀十”比拚的不是花哨宣傳，產(chǎn)品質(zhì)量才是關(guān)鍵。
告別“沙盤賣房、圖紙賣房”、拿實景說話，成為今年國慶假期廣州樓市的突出特點。不少項目開放實體示範(fàn)區(qū)、實景園林，把看得見、摸得著的社區(qū)場景擺在購房者麵前，降低置業(yè)顧慮。記者注意到，品牌、配套成熟的項目，客戶轉(zhuǎn)化相對平穩(wěn)。
中海大境是海珠改善市場的熱門項目，熱度從中秋延續(xù)到國慶假期。項目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“10月1日當(dāng)天到訪超300人，單日銷售額約8000萬元，之前中秋假期3天銷售額已經(jīng)突破2.3億元，整個9月成交持續(xù)高位。”同在海珠的保利海韻項目，黃金周前4天開放實體示範(fàn)區(qū)，用真實園林、實體戶型替代效果圖，對接老城區(qū)置換家庭，假期前4天成交80餘套。
白鵝潭板塊借萬象城開業(yè)流量關(guān)注度上升，保利怡璟灣兩天賣出18套；誠匯新都?榕誠灣假期前期每日到訪客戶40至50批次，日均穩(wěn)定成交2套，守住剛需盤的基本盤。
南部市場，越秀萬博和臻依托萬博成熟的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、交通配套，在國慶假期提前完成全年業(yè)績，累計銷售額突破32億元，成為廣州南部樓市改善市場的現(xiàn)象級大盤，證明成熟板塊優(yōu)質(zhì)房源擁有經(jīng)受短期波動的韌性。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，今年廣州受關(guān)注樓盤都顯示了清晰的邏輯：不再炒作概念和遠(yuǎn)期規(guī)劃，而是比拚實景產(chǎn)品、落地配套和房企交付信用。從珠江新城、金融城、白鵝潭、萬博到海珠新中軸，賣得好的項目，共性均是實景可看、交付可控、配套成熟。房企營銷從推銷未來預(yù)期轉(zhuǎn)向展示現(xiàn)實品質(zhì)，從價格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向價值競爭。
自住需求築牢樓市底盤
綜合黃金周盤麵，結(jié)構(gòu)性分化已經(jīng)成為廣州樓市常態(tài)，這是行業(yè)回歸高質(zhì)量發(fā)展的信號。中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“市場徹底告別普漲行情，進(jìn)入優(yōu)者更優(yōu)的精細(xì)化競爭階段。”
記者探盤發(fā)現(xiàn)，板塊之間差距持續(xù)顯現(xiàn)：珠江新城、金融城、白鵝潭、萬博、海珠新中軸等成熟片區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、配套相對齊備，置換和自住需求較為集中；增城、花都等近郊板塊以承接首置剛需為主，客戶決策謹(jǐn)慎，受出遊分流影響更大，以平穩(wěn)走量為主。
房企格局同樣分明，保利、越秀、中海、珠實等央國企項目契合購房者重視交付、追求穩(wěn)妥的心理，成為市場穩(wěn)定力量；中小房企和外圍項目更多依靠性價比走量，行業(yè)資源進(jìn)一步向頭部集中。
需求端方麵，自住、置換需求主導(dǎo)市場，90至144平方米剛改戶型成為成交主力，買家以本地置換、剛需首置為主，居住屬性凸顯。疊加居民購房貸款貼息等政策落地，真實居住需求持續(xù)釋放。需要提醒的是，住房關(guān)係民生，購房者應(yīng)結(jié)合自身實際需求和支付能力理性決策，不宜受個別項目營銷節(jié)奏影響。
分析人士認(rèn)為：國慶黃金周，廣州房企回歸產(chǎn)品本源，用務(wù)實營銷保持市場平穩(wěn)。隨著政策紅利持續(xù)釋放、城市配套持續(xù)完善，廣州樓市將繼續(xù)回歸居住屬性，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
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